“乍看是春運，仔細一看是排隊買喜茶。”半個多月前，茶飲品牌喜茶的西南首家門店在成都IFS開業(yè)，隨即吸引了不少人排隊，一度引發(fā)社交圈的熱議和關注。

事實上，這已經(jīng)不是網(wǎng)紅店第一次引發(fā)“圍觀”，不知何時起，餐飲門店開始搶占各大購物中心黃金口岸，“長龍”更逐漸成為網(wǎng)紅店的“標配”。

拋開對排隊者真實性、排隊值不值得等問題的討論，今天我們換個角度，從專業(yè)技術層面說一說餐飲業(yè)態(tài)為什么在購物中心“往下走”？

先看一組數(shù)據(jù)↓↓↓

根據(jù)世邦魏理仕23日最新發(fā)布的《中國重點城市零售物業(yè)租戶普查報告|2018成都》（后稱報告），購物中心樓層空間分布已然生變，其中一個現(xiàn)象正是餐飲業(yè)態(tài)適度下沉及調(diào)整面積以契合愈加精細化的消費需求。

報告指出，雖然餐飲業(yè)態(tài)整體占比在2016~2018年保持平穩(wěn)，但中區(qū)、高區(qū)及地下樓層均錄得占比負增長，僅低區(qū)餐飲業(yè)態(tài)占比增加1.5個百分點。從占比絕對值分析，餐飲業(yè)態(tài)低區(qū)的占比已超過中區(qū)，與地下樓層的差距也非常小。上述數(shù)據(jù)映射出餐飲業(yè)態(tài)布局呈現(xiàn)“往下走”的低樓層化趨勢。

進一步按細分業(yè)態(tài)看，低區(qū)餐飲品類排名前三的分別是正餐、飲品店及簡餐。盡管如此，相較2016年，低區(qū)餐飲面積占比增長最多的品類是酒吧、簡餐及飲品店。

事實上，在購物中心內(nèi)部，每個業(yè)態(tài)有不同的屬性、扮演著不同的角色，業(yè)主可以通過合理搭配進而使購物中心整體實現(xiàn)最大化效用。其中，餐飲業(yè)態(tài)屬于集客型租戶，非租金貢獻型租戶，常常集中在租金較低且需要吸引客流的地下樓層或高區(qū)。

那么，為什么餐飲業(yè)態(tài)如今開始“往下走”了？

報告總結(jié)了三點原因：一是餐飲業(yè)態(tài)及品類豐富度提升，熱門業(yè)態(tài)承租能力強青睞購物中心低區(qū)優(yōu)質(zhì)鋪位；二是部分購物中心在硬件允許條件下，愿意將動線末端的中低區(qū)大面積鋪位租給大型餐飲；三是業(yè)主主動求變，在低區(qū)引入展示型好、體驗感優(yōu)或跨界經(jīng)營的餐飲業(yè)態(tài)，將休憩空間引入零售為主導的樓層。

以茶飲店鋪為例，茶飲門店在低區(qū)占比達到12.0%，而在中高區(qū)分別為5.5%、1.9%。“鑒于低樓層空置面積往往較少，而飲品店小面積需求也為其大規(guī)模進軍購物中心低區(qū)創(chuàng)造了可能性。”報告中提到。

值得注意的是，在這份報告中，“兒童業(yè)態(tài)”多次出現(xiàn)。

以樓層空間分布為例，報告指出，兒童業(yè)態(tài)主要集中在購物中心中區(qū)，占比高達21.7%，其他區(qū)域加總不足8%（上圖）。過去兩年，中區(qū)仍然在繼續(xù)加碼兒童業(yè)態(tài)，兒童零售業(yè)態(tài)占比增長0.6個百分點，兒童體驗業(yè)態(tài)增長2.4個百分點。同時，受高區(qū)消防局限，未來仍將持續(xù)加碼中區(qū)空間。

另一方面，更前端的消費理念、更精致的消費述求以及更多元的消費方式正在改變中國年輕一代的家庭消費結(jié)構(gòu)，加之二孩政策紅利，兒童業(yè)態(tài)得以全方位擴張。

其中以兒童服飾需求尤甚。報告提到，為迎合市場需求增長，國內(nèi)外服飾品牌紛紛打造獨立的兒童產(chǎn)品線，并于購物中心開設兒童業(yè)態(tài)的獨立門店，以精細化的服務吸引更多家庭消費者。

2017年，成都零售物業(yè)市場新增租賃成交數(shù)據(jù)顯示，兒童業(yè)態(tài)新租賃店鋪數(shù)占比達11.3%，其中服飾品牌兒童副線的新門店64個，運動品牌兒童副線的新門店12個。

當然，鑒于成都零售物業(yè)市場三級商圈成熟度的異質(zhì)性，不同能級商圈兒童業(yè)態(tài)的主流模式存在階段性差異。

在核心商圈，家庭消費屬性弱，兒童業(yè)態(tài)被視作購物中心全業(yè)態(tài)的補充，因此占比較低，僅為2.5%，且以中高端定位的品牌居多。

在近郊商圈，家庭消費客群是主要購物中心重要支撐，但近郊商圈受居住人群特征限制，用于兒童的消費觀念與成都主城區(qū)相比仍有差距。兒童業(yè)態(tài)占比雖然高于近郊與核心商圈，但新穎業(yè)態(tài)出現(xiàn)概率較低。商業(yè)運營希望通過兒童業(yè)態(tài)吸引帶動家庭消費，延長消費駐留時間。

而在次級商圈，商業(yè)運營對兒童業(yè)態(tài)的發(fā)展雖然檔次低于核心商圈，但家庭屬性強且消費內(nèi)容廣泛、消費力強。因此，購物中心的兒童業(yè)態(tài)招商更具前瞻性，強調(diào)以家庭為單位的親子互動。

報告指出，“購物中心更加注重兒童業(yè)態(tài)的精細化、專業(yè)化及租戶組合的多樣性，家長的無效陪伴時間成突破口，兒童與家長的同時段消費逐步受商業(yè)運營關注，親子互動漸成趨勢。”