REITs大年，乘勝追擊

REITs大年正在到來，游戲規則已然大變。

去年7只消費基礎設施REITs連發，今年發行規模還將繼續擴大，想搭上這班快車的玩家必須明白：資本市場只相信真實的運營數據，畫餅充饑的時代結束了。

復盤國內7只上市的消費基礎設施REITs（以下簡稱“消費REITs”）2024成績單，呈現出三大共性特征：底層資產均積極調改提升；出租率和租金收入維持穩定；全數在二級市場上獲得了良好漲幅。

經濟快速增長階段，重奢商場最為耀眼。但隨著經濟放緩，國內購物中心市場進入存量時代，地處城市中心、副中心”接地氣“的商場們，以更穩健的姿態獲得了投資者的青睞。

01、出租率整體超95%，二級市場全線走強

截至2024年末，7只消費REITs均實現收入增長，出租率雖有所分化，但都高于95%，顯示出較強的韌性。二級市場上，它們的價格整體上漲，其中華夏華潤商業REIT、華夏首創奧萊REIT、嘉實物美消費REIT漲幅超過20%。

出租率：期末整體超95%，武漢首創奧萊最高

出租率指標看，7只消費REITs的底層物業的整體均在95%以上。其中，武漢首創奧萊的出租率最高，達到99.17%；中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT底層資產出租率同比2023年末小幅下降。

租金：商圈+精準定位決勝，青島萬象城、成都大悅城租金單價高

//租金方面，青島萬象城位于青島市的最核心商圈——香港中路商圈，再加上持續進行品牌組合優化，租金單價為7只產品中最高，達到397.73元/㎡/月；主打“潮玩”屬性的成都大悅城，圍繞年輕人的需求引進品牌和舉辦活動，同樣取得較高的租金水平，達到360.1元/㎡/月。上海又一城所在的五角場商圈為上海四大城市副中心之一，同樣有較強的客流支撐。

//租金收繳率看，7只消費REITs底層資產的租金收繳率都接近100%，反映出各項目對于租戶具有較強吸引力，租約穩定。近兩年零售市場競爭激烈，租戶經營壓力明顯加大，因經營壓力導致租戶欠繳租金，甚至提前退租的情況亦不少見。但7只消費REITs旗下的商業物業項目，目前還未遇到類似問題。

現金分派率：均在4%-6%區間，華安百聯消費REIT最高

從收入看，客流的增長促進7支消費REITs整體收入的提升。2024年，華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華安百聯消費REIT客流累計分別同比增長10.9%、3.7%和5.3%。參照各REITs招募說明書給予的2024年營收預測值，大部分REITs均完成目標。

7支消費REITs的年化現金分派率在4%-6%之間，呈現出較好的回報表現。其中，華安百聯消費REIT的年化分派率最高，為5.59%；華夏華潤商業REIT的年化分派率相對偏低，主要是由于華夏華潤商業REIT的股價偏高。

二級市場：整體走強，奧萊備受追捧

截至2024年末，二級市場上7支消費REITs價格整體上漲，其中華夏華潤商業REIT、華夏首創奧萊REIT、嘉實物美消費REIT漲幅超過20%。

進入2025年后，消費REITs維持升勢。華夏首創奧萊REIT價格上漲幅度為該類別第二大，僅次于嘉實物美消費REIT。截至2025年3月31日，華夏首創奧萊REIT區間最低價為2024年9月3日2.597元/份，對應漲幅5.23%；區間最高價為2025年3月31日3.840元/份，對應漲幅55.59%。

華夏首創奧萊REIT，是國內首個以奧特萊斯項目作為底層資產的公募REIT，兩個奧萊項目均為所在區域頭部奧萊。其中，濟南首創奧萊——山東省體量最大的奧特萊斯、武漢首創奧萊——武漢長江以南區域奧萊頭部玩家都有較強對外輻射能力及護城河，在各自落位的區域展現出了顯著的競爭力及領先的市場地位。

在當前投資市場不確定性較多、A股市場波動較大的情況下，消費REITs的穩定上升，為投資者提供較好的投資回報，成為投資者資產配置的一項重要選擇。

02、加強品牌調整、策劃破圈活動，挖掘消費者新需求

上市之后，7大消費REITs均保持較高的積極性，紛紛通過優化品牌組合、深化空間運營和舉辦營銷活動等，提高客流及消費轉化。

品牌組合優化，引入熱門品類

雖定位有所差異，但7大消費REITs的底層資產在2024年內引入的品牌上存在一定的共性。零售上側重增加熱門的戶外運動品牌，如青島萬象城、杭州西溪印象城、成都大悅城均招來了Salomon、HOKA、The North Face、始祖鳥等中高端戶外品牌，武漢首創奧萊則引入了駱駝戶外運動城；餐飲上，擴大餐飲品牌數量，增加餐飲區域面積，引入更多網紅特色餐飲。

除此之外，高情緒價值品牌亦是近年消費REITs底層項目的招商重點，聚焦性增加了二次元（卡游）、潮流集合店（名創優品）、寵物用品（超級鳥局）等特色店鋪。

值得留意的是，作為主力店的人氣商超是當前購物中心調改的熱點。2024年，成都大悅城順理成章地將原有超市調整為盒馬鮮生，開業三天銷售業績達230萬，帶動商場整體業績提升及客流增長。

●圖源：小紅書@成都大悅城

長沙覽秀城和西溪印象城相近，均有商超主力店帶動及穩定人氣，前者為沃爾瑪，后者為山姆會員店。兩家超市在當地有良好的客群基礎，暫時無需調改，但會受到周邊項目超市的調改提升影響造成分流。

與長沙金茂覽秀城同年開業的步步高梅溪新天地，同處梅溪湖商圈，其場內步步高超市于2024年接受胖東來幫扶調改，重新調整了內部燈光、改造效仿等硬件設施，并引進多款胖東來暢銷產品，帶動整個商場客流大幅提升。

2024年五一小長假，步步高超市梅溪湖店平均日銷售額達到210萬元，日均客流15963人；單日最高銷售額240.22萬元，客流17689人，而在調改前日均銷售額僅為15萬、日均客流2000人次。

營銷活動創新，吸引年輕消費者

2024年，7大消費REITs底層項目著力通過策劃高人氣破圈活動，來擴大自身的營銷聲量，吸引更廣范圍的消費者關注度，提升項目整體客流量與銷售額。

“谷子經濟”的爆火讓策劃二次元聯名活動成為商場營銷的新定番。原有谷子店進駐，并舉辦過相關活動的商場正在擴大谷子店區域，并提高舉辦二次元活動頻次；未曾舉辦過相關活動的商場，亦嘗試舉辦二次元相關首展等活動，以測試增設二次元主題街區的可能性。

成都大悅城為7支消費REITs中，舉辦二次元活動最多的項目。圍繞“AAA潮玩購物公園”的定位，成都大悅城先后舉辦了《光·遇》五周年嘉年華慶典的全球首展、「CHiiKAWA x MINISO」主題快閃西南首展、X11 重返未來西南首展及快閃店、高達基地成都限定展和快閃店、草莓熊限定打卡活動等活動，引爆城中熱議，強化了項目在西南二次元愛好者心中的定位。

●圖源：小紅書@成都大悅城

杭州西溪印象城則在2024年尾舉辦了ICIC杭州印象動漫節，并在場外設置了痛車展示區域，吸引眾多二次元愛好者到場打卡。今年4月，項目引進《忍者之路》火影忍者主題展浙江首展，以及木葉雜貨鋪快閃店，進一步擴大在二次元展覽方面的投入。

●圖源：小紅書@西溪印象城

空間運營深化，提升資產價值

空間運營方面，各運營方都對項目的室內外廣場、中庭等空間進行充分利用，結合各類節慶熱點，舉辦多樣的社群活動，更有運營方對場內硬件進行改造，以適應新的業態調整。

西溪印象城利用西溪濕地旅游節氣，在退臺和屋頂及中庭空間應用層面定期配備不同節日打造主題空間；利用杭州對外擺空間利用的放寬，發展氛圍及夜經濟活動。

●圖源：小紅書@西溪印象城

上海又一城對七樓南區的楊浦區唯一真冰溜冰場——浩克冰場進行升級，打開冰場的展示面，形成商場公區與冰場的互動體驗空間。

長沙金茂覽秀城策劃了“快樂長沙”系列主題街區，包括L1西廣場持續打造夜經濟主題、L1圓廣場聚焦社群友好主題、L1外廣場呈現露營室外街區、LG室外街圍繞藝文煙火主題、LG南下沉廣場營造松弛微醺氛圍，塑造覽秀城的市井煙火與潮流玩趣的名片。

青島萬象城對一期L4-L5、二期L4-L5的部分區域進行業態調整及裝修改造，全部改造工程于2024年完成，并進行了相應的業態優化調整，利用新改造區域引入眾多山東首家及高級別形象店，并策劃了“明日海島”等大型空間推廣活動，提升了客戶滿意度和黏性。

此外，青島萬象城還于 L5 層戶外連橋打造潮流活力空間“天空滑板公園”，為滑板愛好者提供了新的玩樂、社交場所，打造引領城市潮流的名片。

購物中心早已告別野蠻生長，那些能同時玩轉投融資、吃透消費分級、玩轉存量改造、駕馭資本杠桿的玩家，才是真正的韌性王者。畢竟，在注意力稀缺的時代，讓人"來了不想走，走了還想來"才是永恒的真經。

（本文轉載自：贏商網）