為什么很多地面生意慘淡出個鳥來，房東還要繼續加租？這源于一種殺雞取卵式的獲利方式。

殺雞取卵未嘗不是一種獲利方式，他有時候成為一次性獲利在最佳方式，最起碼能保證當前不吃虧，遠期利益有時候真的看不到，而當下利益能保得住，能獲取更多的現金流，雖然這樣然并卵，但卵本身還是有點用的。

所以地面商鋪，在整個經濟下行的前提下，房東仍然要加租，并且鐵了心，臉色非常難看，要不滾蛋，要不加錢。

房東和租戶之間本身就是一種相互出賣的關系，無論租戶發展的是好是壞，房東都準備好了在背后補刀，如果你生意做得火爆，房東心里就特別后悔，為什么當初不多問他要點錢呢，好吧，等租期到那一天，我再狠狠補上一刀，或者老子妒火中燒，租期沒到，就安排人給你搗亂，房子是我的，憑什么你賺那么多？還不是因為我的房子地段好？

如果你的生意很差，你還能求著房東減點房租？房東才不管你這么多呢，他會告訴你：你賺多少，我也不知道啊！別他媽跟我裝窮了。

房東其實也不容易，買了這個鋪面之后，直接又把這個鋪面抵押給了銀行，套現后拿著錢去做其他生意去了，或者套現后直接再買一商鋪，然后就這樣，子子孫孫無窮匱也！我靠，這問題就大了，經濟一再上行的話他可能有機會成為一大片房子的房東，可是經濟下行的時候就苦不堪言了。全他媽是負資產。這許多房子，一旦有一個窟窿堵不上，其他的房子也都跟著受累了。金融杠桿害死人呀！而這時間房東擠兌你，殺雞取卵理直氣壯啊！

老馬同志洋洋萬言的《資本論》里，對地租有明確的定義，鋪租應該在商戶盈利的范圍之內，也就是說商戶的盈利如果是100塊錢的話，那么地租就不應該超過100塊錢。可是現在社會的地租，早就超過了100塊錢，甚至翻倍，老馬同志如果活到今天的話，他一定百思不得其姐，他哪里知道今天的人們是變得花的玩。

特別在今天的一線商圈里，誰的盈利能養得起鋪租？誰的盈利增長能趕得上地產的漲幅？當然有些大牌進場，本身就是給這個商圈一個面子，我一進來立馬讓你這個商圈變得有檔次了，還敢多收我的錢？象征性的收一點就行了。除此之外，還有像麥當勞這樣子的，直接以低價拿到你更多的鋪面，然后簽個30年50年的，再然后把這些鋪面出租出去，當“二房東”賺差價。

在一線商圈里，憑著技能活下去的，也只有h&m，ZARA，優衣庫，這些更新頻次很快的企業，但中國企業基本是玩不了這個了，不過中國企業有別的招式，那就是在一線商圈租一個店，雖然這個店每個月都虧，但是可以做出一個假的流水出來，去忽悠那些加盟者的錢，不斷的去填這個坑，最極端的例子就是達芙妮，在上海的淮海路，一口氣開了5家直營店，肯定入不敷出了，但是沒關系，全國有那么多加盟者，還填不平這5個窟窿眼嗎？

也就是說一線商圈的這些店，更多的不是靠賣貨的差價來養店，而是作秀的效果，吸引更多的加盟費來養店，特別是那些做時尚產品，比如服裝，首飾，箱包，如果你在全國的一線商圈里沒有開過一家店，都沒有把豬放在風口上吹起來給人看一看，誰會服你呢？

所以一線商圈極高的鋪租，現在連麥當勞自己都不舍得用啊！挪到了5樓，然后把這些鋪面出租給普拉達，愛馬仕……甚至連哈根達斯，星巴克，都撐不下去了。國產品牌撐下去，是因為那是一張臉，為了全國一盤棋，必須死要面子活受罪。

在一線商圈鋪租的價格，肯定不能以你營業的利潤來計算。

而在低一些的商圈，就不能這樣玩嘍，這些低檔一點的商圈，是不能當作時尚的風向標來用了，而只能賺取營業利潤，把營業的利潤拿出來交房租，如果營業的利潤交不起房租，那就意味著要關張大吉嘍。

房東有其固定的投入，所以其一次性的要定一個價格，似乎更為合情合理，至于商戶賺多賺少是他的本事，大家各賺各的錢嘛！原本沒有錯，經濟發展到這個鳥樣兒，房東的金融杠桿也玩的比較吃力，需要更多的錢去填窟窿，而商戶的生意也逐漸門可羅雀，這樣就徹底淪為了相互擠兌，房東竭澤而漁，商戶腹背受敵，進入了我們似曾相識的互害模式。

電商浪潮席卷全國，所謂地面商鋪的價值分崩離析，傳統商鋪作為物流中心、信息中心、交易中心、體驗中心，四大核心價值都被電商逐一擊穿，連最后的體驗中心價值，都被電商的運費險巧搶豪奪取而代之。再給那些真相認知度比較低的朋友，解釋一下運費險的價值，那就是你可以優先拍回的東西，用的不爽可以7天無理由退款，而且還不用付運費。

生存環境如此嚴峻，房東把商戶給逼死了，你還能指望下一個商戶給出更多租金來？是時候窮幫窮難幫難的了。

問題就出在這些固定的鋪租上，這種利潤的分配方式在過去是沒有問題的，可是在今天卻未必是合理的，這就牽涉到張五常老先生的新佃農理論，地主與佃農有兩種協作方式，第一種是地主收取固定的收入，剩下的佃農賺多賺少就不關地主什么事了。（人永遠活在對比中，見不得身邊的人發財。）；第二種，就是地主收取固定的比例，這樣地主與佃戶就產生了同富貴、共患難的關系，地主有可能調動身邊的資源幫佃農提高產量。如果佃農不能找到更好的替代性的比種田獲取收益更多的工作，他就可能老老實實提高產量，這樣不單使自己致富，也能讓地主發財。地主和佃農之間的第二種關系，所激發的總產量，往往大于地主和佃農之間的第一種關系所造就的總產量。如果全天下只有兩組佃農和地主關系的話?那么第二組的佃農和地主生產關系，肯定贏過第一組地主和佃農的生產關系。

想想看，目前的房東和商戶之間的關系，豈不是就是第一種關系？如果變成第二種關系，也就是說，房東收取營利的固定比例，這房東和商戶變成了協作關系，這種關系更利于對抗經濟環境下行，至少比第一種關系互相拆臺更能熬過窘境。

接下來我們深入探討，有點燒腦，但不燒腦，怎么可能掌握知識的精粹呢！？

（經濟學家張五常）

我們只說第二種地主和佃農的關系，既然地主和佃農按比例收益，更能提高總體的產量，那地主和佃農按哪種比例，更能獲取更高的收益呢？張五常老先生認為具體的比例應該由地主和佃農協商，政府不應該干預他們的交易行為，政府只負責保證合約的正常有效，這套理論完全符合自由市場理論上是這樣子的，但實際的情況大大出乎爾張五常先生的意料。

國民黨退守臺灣之后，為提高在當地的財政收入，在當地也進行了土地改革，把原來地主獲取收益的比例由58%降到37%，結果當年總體產量大增，這個事實結果讓張五常老爺子非常不滿意，因為事實結果不能滿足他老人家偉大的理論研究成果。張老爺子使盡渾身解數，把平生所學都用來辯駁這種模式沒有讓地主和農民自行協商分配比例更為先進，因為在理論上更契合自由市場經濟。

但是張五常老爺子忘了一件事，地主與佃農的合作，用博弈論解釋似乎更為合理，如果讓地主和佃農自己商定契約關系的話，兩者之間很容易變成互相出賣的關系，而不是協作的關系，因為土地往往是有限資源，擁有土地生產資料的地主，可以迫使佃農接受比較低的分成比例來接受這個契約，（想想看，現在的鋪租定價權在誰的手里？基本上是房東說了算，而不是租戶，租戶在很多情況下都是被迫接受的。）如果佃農沒有其他更高收入的工作可做，他就得被迫接受地主提出的苛刻條件，由于被迫接受了地主提出的苛刻條件，他就不可能更加發奮的耕種，因為他知道自己更加努力的工作，獲益最多的是地主，不是自己，所以他們就不會更加努力地去工作，而此時地主也看到了這一點，那就干脆取消按比例分配的契約，按照第一種分配方式……地主直接拿取固定的大頭收益，只給佃農留下能養命的可能性的收入，遇到豐年佃農可以衣食無憂，如果遇到天災，地主的收益保持不變，而佃農只能賣兒賣女了。

土地資源的高度集中，決定了地主有討價還價的能力，而佃農則只有被迫選擇的權利，這種力量的不對等，先是導致了互相出賣，繼而滑向了資源壟斷方的地主收取高額的固定收益，以殺雞取卵的方式獲取利益，從而在客觀上造成了對佃農的迫害。

（小地主周扒皮）

北方小地主周扒皮擁有的土地面積比較小，只能通過學雞叫，來延長長工的工作時間來提高自己土地的收益。要知道學雞叫，首先他自己得比長工起得更早，所以周扒皮在原則上跟那些長工是共患難同享受的。周扒皮跟長工是一種相互激勵的捆綁關系，如果他愿意跟長工按合理比例分成的話，他學雞叫簡直就是吹響了戰斗的號角。

（大地主劉文彩）

而南方的大地主劉文彩，由于獲得大量的土地所有權，不可能組織人親自耕種，而只有通過這種高固定收益的契約，迫使佃農接受自己的條件，來保證自己的利益最大化，劉文彩不是虐待狂，他只是為了保證自己收益最大化，所以在客觀上造成了對佃農的迫害。

地主和佃農，房東和商戶由于力量的不對等，最終導致的不是合作關系，而是相互出賣，濤哥當然是反對政府干預自由交易的自由市場主義者。但就這個地主和佃農的分配比例上，政府的強制性干預行為卻是非常必要的，這種固定比例收益的方式，他打破了這種力量不均衡下的相互出賣關系，他讓這種地主和佃戶對自身價值的過渡夸大中止。雙方把多余的精力只有放在提高總的收益上，而總的收益提高了，這對于地主和佃農雙方來說則是雙贏，如果政府不強制性的確定這個固定收益比，那么很可能在地主和佃農的爭執內耗中雙輸。

（2005年經濟學諾獎獲得者：托馬斯·克羅姆比·謝林）

政府確立了地主和佃農的固定收益比例，這一強制性行為，無意中吻合了博弈論中的“謝林點”，使雙方都不在分配比例上產生爭議，也不能在契約中做出更多手腳，制衡了土地資源壟斷者繼續開出霸王條款，地主和佃農不再有相互出賣，而只能朝著提高整個產能的方向發力，缺失了博弈論的思考方式，張五常老先生怎么也弄不明白是怎么回事了？

原理都說完了，我想只要你不太糊涂，你就知道如何拯救地面商業了，那就是房東不應該獲取固定收益，而應該以商戶盈利的比例來獲取自己的收益，但肯定有很多房東不愿意這么干，他愿意采用劉文彩的方式收取固定收益，雖然他們不像劉文彩一樣能壟斷土地，但是當商戶入住到房東的鋪面的時候，投入了裝修，運營的時間，累積的顧客和信用，這些東西是搬不走的，房東等商戶在這兒經營一段時間之后，突然加價，就等于打死狗講價，商戶幾乎沒得選擇，所以在這一點上，房東跟劉文彩是一樣的，必須要遏制他們討價還價的能力，否則房東的貪欲會破壞這種平衡的契約，而限定房東只能收取固定的營收比例，一方面既可以遏制他們的貪欲，另一方面又能激發他們協助商戶擴大整體的營收，商戶獲益的同時自己也獲益。

（“國民老公”他爹的萬達廣場）

我們再來看一看萬達廣場，萬達廣場的做法表面上看很公平，其實是不公平的。一開始萬達廣場，近乎免租的行為吸引了很多客商進來，借助這些進駐的客商，萬達廣場吸引了很多人流，這個時候萬達廣場亮出了自己的殺手锏，免租期限已到，他們會把這些商鋪高價出售，或者高價出租，因為這對萬達廣場來說，套現的日子來臨了，這個時候在萬達干了兩三年的商戶，也是被“打死狗講價“，只能挨宰。盡管他們也知道萬達的人流量其實是他們這些客商帶來的，但由于商鋪的所有權歸萬達廣場所有，也只能被迫繳出更多的鋪租，其實作為妥善的做法，那就是萬達只收取固定的營收比例，因為這些商戶都在他的眼皮子底下，誰營業額多少，賺了多少錢他完全都知道。

（強控制的“房東”大食代）

可喜可賀的是，已經有人這么做了，大食代是美食平臺，商戶進入到這里，不是憑的交了多少租金，而是你的餐飲資質，需要經過大食代審核，在這里入住的商戶，所有的營業額都歸大食代統一收取，大時代從你的盈利中，收取25%的收益，而房租則不用你來付，但是大食代同時也提出了另一個苛刻的要求，如果你的排名連續幾周都在后幾名，則有可能被驅逐出大食代。這樣整個大食代就像一艘海盜船，個個奮勇當先，遠遠超越了其他同類的餐飲平臺。

如果你是房東，在這個時代還想賺錢，你就不能只是“寓公”式的活著，皮之不存毛將附焉，商戶都活不下去了，你憑什么能獨存？新時代的房東，絕對不是做轉手買賣的“寓公”，而是商鋪實體經營者的投資人，找一個你看好的項目租給商戶，并利用你的資源幫他成功，然后在他的成功中獲取你該得的收益，與你的租客一同成長，這才是新時代的房東。

本文作者楊江濤（微信：yangjiangtaoweixin），紅餐網專欄作者；轉載請注明作者姓名和“來源：紅餐網”；文章內容為作者個人觀點，不代表紅餐網對觀點的贊同或支持。加入作者專欄請聯系小編微信 ：cjm1900